Юридичні аспекти покупки нерухомості: що потрібно знати інвестору?

Купівля-продаж нерухомості – складний юридичний процес, який потребує уважного ставлення до деталей та дотримання законодавства. Кожен крок – від вибору квартири до підписання договору – має бути законним, інакше можна отримати не квартиру, а головний біль. Інвестору-початківцю варто знати, які документи перевірити, як оформити угоду і на що звернути увагу, аби уникнути ризиків.

Підготовка до угоди: перевірка документів і власника

Першим етапом є перевірка документів на нерухомість. Переконайтеся, що продавець справді є власником майна – для цього запитують витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. До пакета документів зазвичай входять: технічний паспорт, плани чи креслення (для старої квартири) або дозвіл на будівництво і проєктна документація (для новобудови). Також дізнайтеся, чи є на об’єкті обтяження – іпотека, арешт або застава; таку інформацію теж містить реєстр прав. Особливо ретельно перевіряйте земельну ділянку: її цільове призначення повинно відповідати вашим планам (наприклад, для багатоквартирного будівництва це коди 02.03 або 02.07).

• Право власності: витяг або свідоцтво, які підтверджують право власності продавця.

• Технічна документація: паспорт нерухомості, плани, креслення, а для новобудови – будівельний дозвіл і проєкт.

• Обтяження: перевірте через реєстр, чи не накладено на об’єкт іпотеку, арешт чи інші обмеження.

• Цільове призначення землі: на кадастровій мапі та в реєстрі має бути «житлове» використання (зазвичай коди 02.03/02.07).

Попередній договір: що це і навіщо

Попередній договір – це домовленість сторін укласти основний договір у майбутньому на погоджених умовах. Процитуємо профі: за ЦКУ, він «зобов’язує сторони протягом певного строку укласти договір у майбутньому». Попередня угода корисна, коли потрібно забронювати об’єкт, але оформити остаточний договір поки рано. Важливо: передбачено, що попередній договір на нерухомість має бути укладений письмово і нотаріально посвідчений (як і основний) – інакше він юридично недійсний. Така «страховка» допомагає покупцеві: вона гарантує, що квартиру не продадуть іншому, поки ви готуєте кошти чи документи. Водночас продавець отримує час на оформлення права власності чи дозвільної документації.

Основний договір та роль нотаріуса

Коли всі перевірки пройдено, укладається договір купівлі-продажу. Він повинен бути обов’язково в письмовій формі й нотаріально посвідчений. Нотаріус перевіряє законність угоди, особи сторін та право власності продавця. У договорі чітко вказують усі умови: опис нерухомості (адреса, кадастровий номер, технічні характеристики), площу, ціну, порядок і терміни оплати, а також строки передачі майна покупцеві. Наприклад, угода має містити план квартири (через це часто вимагають вкладати план в додатках) і фіксувати дату введення будинку в експлуатацію. Хороший договір також передбачає штрафні санкції для сторін у разі затримок та чіткі умови розірвання. Не одна ситуація показує: ліпше передбачити відповідальність одразу, ніж потім у суді сперечатися, хто заплатить за кожен день прострочення.

Реєстрація права власності

Після нотаріального оформлення слідує державна реєстрація угоди. Право власності на нерухомість переходить до покупця лише з моменту внесення запису в Державний реєстр речових прав. Доки запису нема – формально об’єкт належить продавцю. Сьогодні реєстрацію можна зробити швидко: нотаріус або самі ви подаєте документи онлайн або через ЦНАП, а вже за годину отримуєте витяг про реєстрацію. Через портал «Дія» доступна послуга «Отримання довідки з Державного реєстру речових прав» – вона видає відомості про власника, іпотеку та обмеження (вартість – близько 40 грн за запит). Цей витяг показує всю історію об’єкта та його статус – і є останнім підтвердженням юридичної чистоти придбаної нерухомості.

Будівництво нового житлового комплексу: перевіряйте документи забудовника перед укладенням договору, як механік перевіряє гальма в машині. Новобудова – окрема розмова: якщо ви купуєте квартиру «з-під фундаменту», треба перевірити й забудовника, і будівництво. Почніть з державних реєстрів: на сайті Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕСБ) можна подивитися, чи має забудовник чинний дозвіл на будівництво та сертифікат відповідності. Тут же є дані про ліцензію компанії – без неї будувати не можна. Зазвичай проєкти 3-го класу складності починають із декларації про початок, а 4–5-го класу – лише з офіційного дозволу, і після цього перевіряють його вміст (поверховість, площу тощо). Окремо подивіться Містобудівні умови (ґрунт зобов’язань перед місцевою владою) і витяг про права на земельну ділянку – забудовник має мати або власність на землю, або довгострокову оренду/суперфіцій. Якщо ділянка не мала цільового призначення для житлового будівництва, проєкт можуть заморозити або навіть анулювати.

При укладенні договору з забудовником будьте уважні до деталей: вкажіть точний об’єкт (адресу, кадастр, житловий номер), усі технічні характеристики будинку та квартири, а також вкладений план. Чітко пропишіть терміни здачі будинку, строки передачі майна і розмір пені у випадку затримки. Не погоджуйтесь на односторонні зміни проєкту (щоб вам раптово не перепланували квартиру без доповнення вашої згоди). Зауважте, що з 2020 року багато угод в Україні відбуваються через ескроу-рахунки (коштів на спецрахунку) – це окремий плюс для покупця, оскільки банк блокує гроші до повного завершення будівництва. Якщо забудовник надто наполягає на «звичайному» передоплаті, запитайте про альтернативи (наприклад, цільове інвестування або рахунки ескроу) – це захистить ваші кошти.

Вторинний ринок і комерційна нерухомість

На вторинному ринку головний ризик – неочевидні обмеження та дефекти. Перевірте, що всі співвласники квартири дали згоду (наприклад, чоловік/дружина, діти), і що правовстановлюючі документи узгоджені між собою. Витяг з Держреєстру дозволяє виявити «скелети в шафі»: наприклад, майно у податковій заставі чи об’єкт, що раніше передавався за довіреністю.

Комерційна нерухомість (офіси, магазини, склади тощо) юридично – це нежитловий фонд, призначений для бізнесу. З правилами купівлі-продажу та реєстрації угоди все те саме, що і для житлових об’єктів, – письмовий договір і нотаріус, держреєстрація. Але тарифні та податкові ставки значно вищі: комунальні послуги для нежитлових приміщень нараховують за вищими тарифами. Варто також пам’ятати, що переведення житлової нерухомості в нежитлову (наприклад, щоб відкрити офіс чи магазин у квартирі) – непросте завдання. Це може вимагати дозволів місцевої влади та перевірок (у Києві, наприклад, часто вирішують це на рівні Київради). Інвестору варто заздалегідь дізнатися, чи взагалі можна змінити призначення об’єкта, і які правила треба виконати.

Юридичний супровід та поради

Покупка нерухомості вимагає кмітливості й ретельності, але пам’ятайте: ви не самі. Рекомендується залучати юриста або рієлтора з досвідом. Хороший спеціаліст допоможе перевірити реєстри, скласти оптимальний договір і не пропустити важливі деталі. Зрештою, краще витратити кілька сотень гривень на консультацію, аніж потім мільйон на непередбачені проблеми.

Пам’ятайте: чіткий перелік документів, перевірка прав і правильний договір – це ваша гарантія безпечної угоди. Дотримуйтесь перевірених кроків, звертайте увагу на ознаки недобросовісності й не бійтеся ставити питання під час оформлення – це зробить угоду прозорою. З таким підходом купівля нерухомості принесе вам радість, а не сюрпризи!