Навіщо потрібна гарантійна сума при оренді житла

Оренда квартири майже завжди супроводжується передачею так званої гарантійної суми (орендного депозиту). Цей платіж виконує роль фінансової «подушки безпеки» як для власника житла, так і для квартиронаймача. У цій статті розглянемо, що таке гарантійна сума, навіщо вона потрібна обом сторонам, яким має бути її розмір, як правильно зафіксувати депозит у договорі та в яких випадках він не повертається. Також дамо поради орендодавцям і орендарям щодо передачі та повернення цього депозиту. Стаття враховує актуальне законодавство України станом на 2025 рік і подає рекомендації у зрозумілій формі.

Що таке гарантійна сума (орендний депозит)

Гарантійна сума (орендний депозит) – це певна грошова сума, яку орендар сплачує орендодавцю наперед як забезпечення виконання своїх зобов’язань за договором найму dom.ria.com. Простіше кажучи, депозит є заставою або авансом, що підтверджує серйозність намірів орендаря і слугує фінансовою гарантією для власника житла. Зазвичай розмір гарантійної суми еквівалентний платі за один місяць оренди квартири dom.ria.com. У практиці довгострокової оренди найчастіше орендар сплачує за перший і останній місяці проживання при заселенні – останній місяць якраз і виступає таким гарантійним депозитом mayak.kiev.ua. Інші назви, з якими можна зіткнутися, – «заставна сума», «страховий депозит» або «забезпечувальний платіж», але суть у них спільна.

Гарантійний депозит при оренді житла – це зазвичай грошова сума в розмірі місячної плати, яку орендар сплачує авансом як фінансову гарантію виконання умов договору.

Гарантійна сума передається орендодавцю одразу при укладенні договору та заселенні квартиранта. Вона зберігається у власника протягом усього строку найму і може бути використана лише на умовах, визначених договором. Важливо розуміти, що депозит не є оплатою наперед за послуги оренди, якщо інше не прописано: він виконує саме страхову функцію і підлягає поверненню орендарю після закінчення оренди online.dtkt.ua. По суті, гарантійна сума – це окремий платіж, що забезпечує виконання договору. Законодавчо такий платіж розглядається як один зі способів забезпечення зобов’язань сторін (цивільне право прирівнює його до завдатку або застави) i.factor.ua. Якщо орендар сумлінно виконає всі умови договору, депозит повинен бути йому повернений у повному обсязі при виселенні mayak.kiev.ua. Таким чином, для квартиронаймача гарантійна сума не є втраченою – це скоріше тимчасово «заморожені» кошти, які повернуться після завершення найму за умов збереження майна і дотримання договору.

Яку роль виконує депозит і в чому його користь

Гарантійний депозит відіграє важливу роль у відносинах оренди, оскільки захищає інтереси обох сторін угоди. Розглянемо, яку користь він приносить орендодавцю та орендарю.

- Для орендодавця. Власник житла отримує відчуття безпеки, маючи фінансову гарантію від можливих ризиків. Депозит захищає його від недобросовісних наймачів і потенційних збитків: якщо квартирант не заплатить черговий місяць або завдасть шкоди майну, власник зможе покрити втрати за рахунок отриманої застави mayak.kiev.ua. Це стосується і боргів за комунальні послуги – якщо орендар виїхав, не сплативши «комуналку», орендодавець має право розрахуватися з цих грошей, а не залишатися з боргами mayak.kiev.ua. Так депозит допомагає уникнути судових суперечок і довгого стягнення боргів, адже компенсація вже зарезервована. Крім того, гарантійна сума частково убезпечує від раптового розірвання договору: орендодавець матиме фінансовий запас на випадок, якщо мешканець з’їде без попередження, покривши хоча б місяць простою квартири mayak.kiev.ua.

- Для орендаря. На перший погляд здається, що депозит вигідний лише власнику, адже це додаткова витрата при заселенні. Проте і наймач отримує певні вигоди. По-перше, сплативши гарантійну суму, орендар підтверджує свою надійність і серйозність намірів, що підвищує довіру з боку орендодавця і шанси успішно орендувати житло. По-друге, оплата останнього місяця наперед полегшує фінансове навантаження при виїзді: переїжджаючи, квартиронаймач не мусить одразу шукати гроші на останню оплату, адже вона вже внесена раніше mayak.kiev.ua. Це особливо відчутно, коли людина планує переїзд – депозит, сплачений на старті оренди, перетворюється на оплачений останній місяць проживання, і з’їжджаючи, вона не витрачає додаткових коштів. По-третє, наявність депозиту спонукає орендодавця відповідально ставитися до договору: щоб повернути гроші орендареві, власник зацікавлений дотримуватися своїх зобов’язань (наприклад, не створювати штучних приводів для неповернення). Таким чином, гарантійна сума дисциплінує обох учасників угоди і зменшує шанс конфліктів.

- Наведемо приклад. Уявімо, що орендар тимчасово втратив роботу і не може вчасно оплатити наступний місяць проживання. Замість негайного виселення ситуацію рятує гарантійний депозит: ці гроші зараховуються як плата за місяць наперед, даючи людині 30 днів, аби знайти нове житло або кошти mayak.kiev.ua. З іншого боку, орендодавець не втрачає оплату за цей місяць. Якщо ж за домовленістю наймач поновить депозит, він зможе продовжити оренду далі на тих самих умовах. В іншому випадку після використання застави договір припиняється, і орендар виїжджає – обидві сторони захищені, ніхто не залишається в програші.

Рекомендований розмір гарантійної суми

Одне з частих питань – скільки саме грошей слід вносити в якості депозиту. Чітко встановленої законом суми немає, це предмет домовленості між сторонами. Втім, на ринку житлової оренди в Україні сформувалися свої стандарти та практичні рекомендації:

- Один місяць оренди – поширений стандарт. У більшості випадків розмір гарантійної суми дорівнює платі за 1 місяць проживання dom.ria.com. Саме таку заставу найчастіше просять орендодавці, і цей варіант вважається оптимальним та справедливим для обох сторін. Сума депозиту легко рахується і співвідноситься з щомісячними витратами орендаря.

- Перший + останній місяць. Як зазначалося, при заселенні зазвичай сплачується відразу два платежі: за перший місяць оренди і гарантійний депозит за останній місяць. Таким чином, фактично наперед оплачується два місяці проживання. Орендарю це варто врахувати у бюджеті при пошуку житла, щоб одразу мати суму вдвічі більшу за місячну ставку.

- Два місяці і більше. Іноді орендодавці можуть вимагати більший депозит – еквівалент 2 або навіть 3 місяців орендної плати. Подібна практика трапляється, якщо квартира укомплектована дорогими меблями чи технікою, і власник хоче максимально убезпечитися від можливих збитків mayak.kiev.ua. Наприклад, у містах на кшталт Києва доволі поширена вимога оплатити наперед за два місяці, особливо у випадку елітного чи нового житлаmayak.kiev.ua. Водночас надто великий депозит (понад три місяці) – рідкісне явище, адже надмірна сума може відлякувати потенційних орендарів.

Варто підкреслити, що будь-який розмір депозиту має бути узгоджений обома сторонами. Для орендаря важливо розуміти свою відповідальність: якщо квартира з цінним майном, більша заставна сума частково виправдана, бо потенційні збитки можуть перевищувати оплату за один місяць. Орендодавцю ж слід пам’ятати про конкурентність ринку: невиправдано високий депозит може звузити коло бажаючих орендувати житло. Золоте правило – знайти баланс між захистом інтересів власника і фінансовими можливостями наймача.

Депозит у договорі оренди та законодавчі аспекти

Оскільки гарантійна сума є частиною орендних домовленостей, дуже важливо правильно зафіксувати всі умови щодо депозиту в договорі оренди. В Україні орендні відносини регулюються в першу чергу Цивільним кодексом (глава, що стосується найму житла). Хоча прямої норми про обов’язковий гарантійний платіж у законі немає, цивільне законодавство допускає такі платежі як способи забезпечення виконання договору i.factor.ua. Зокрема, стаття 546 ЦКУ передбачає можливість застосування завдатків, застав та інших видів забезпечення зобов’язань – орендний депозит фактично належить до цієї категорії. Тобто вимога внести заставну суму цілком законна і є правом орендодавця upravbud.info.

Разом з тим, аби у майбутньому не виникло суперечок щодо призначення і долі депозиту, усі деталі потрібно прописати письмово в договорі. Зазвичай у договорі оренди виділяється окремий пункт про забезпечувальний платіж (гарантійну суму). Рекомендується зазначити такі моменти mayak.kiev.ua:

- Розмір депозиту. Конкретна сума грошей (або еквівалент у національній валюті), яку орендар передає як заставу.

- Порядок і строк повернення. Умови, за яких гарантійна сума повертається наймачеві (наприклад, після виїзду і перевірки майна), а також термін повернення – одразу при виселенні чи протягом певної кількості днів.

- Випадки неповернення коштів. Перелік обставин, за яких внесений депозит частково або повністю не повертається орендарю (наприклад, невиконання умов договору, наявність боргів або псування майна) mayak.kiev.ua.

- Окремо варто обумовити, як саме може бути використана гарантійна сума. За замовчуванням оплата останнього місяця наперед не призначена для покриття пошкоджень чи боргів за комунальні послуги – це інший вид депозиту, так званий “страховий”, який треба погоджувати додатково dom.ria.com. Якщо ж сторони домовляються, що застава покриває можливі пошкодження майна, це прямо прописується в договорі. Наприклад, у текст можна включити пункт: «Гарантійна сума може бути використана орендодавцем для відшкодування вартості завданих збитків (пошкодженого майна) чи несплачених платежів за період оренди». Аналогічно, якщо власник бажає перестрахуватися від раптового виїзду квартиранта, в договорі зазначається умова про повне неповернення депозиту у разі дострокового розірвання договору без завчасного повідомлення mayak.kiev.ua.

Подібні пункти роблять угоду прозорою: обидві сторони наперед розуміють, в яких ситуаціях гроші залишаються у власника, а коли підлягають поверненню. Фіксація цих моментів у письмовій формі захищає і орендодавця, і орендаря. В разі спору саме договір буде головним доказом домовленостей, тому не варто покладатися на усні обіцянки. Юристи радять: краще витратити час і чітко прописати всі нюанси, ніж потім сперечатися, хто що мав на увазі. Якщо ж у договорі не згадати про депозит взагалі, передана сума за замовчуванням може трактуватися як звичайна передоплата за найм і повинна бути повернута орендарю після виконання зобов’язань i.factor.ua. Отже, не забувайте включити розділ про гарантійну суму до договору оренди та детально його заповнити.

Коли гарантійну суму можна втратити: типові випадки

Гарантійний депозит повертається орендарю після закінчення оренди тільки за умови виконання всіх обов’язків. Якщо ж мали місце порушення, власник має право залишити частину або всю суму собі як компенсацію. Перелічимо найпоширеніші випадки, коли орендар ризикує втратити гарантійну суму:

- Пошкодження або псування майна. Якщо після виїзду квартиранта виявлено суттєві пошкодження в квартирі, зіпсовані меблі, техніка чи інше майно, орендодавець може утримати з депозиту суму, необхідну для ремонту або заміни зіпсованих речей mayak.kiev.ua. Наприклад, розбиті вікна, поламаний замок чи залита сусідами стеля – усі ці збитки цілком законно відшкодовуються за рахунок заставних коштів. Важливо, щоб йшлося саме про матеріальні збитки понад нормальний знос, адже природне старіння речей не є провиною орендаря.

- Несплата оренди або комунальних платежів. Депозит покликаний убезпечити власника від фінансових втрат, тому борги наймача можуть бути покриті з цих грошей. Якщо орендар накопичив заборгованість за декілька місяців оренди або не сплатив рахунки за електроенергію, газ, воду тощо, орендодавець має право компенсувати несплачені суми з гарантійної застави mayak.kiev.ua. Це особливо актуально в ситуаціях, коли мешканець раптово виїжджає, нічого не сплативши – депозит якраз і служить «подушкою», щоб власник не залишився ні з чим.

- Дострокове виселення без попередження. Більшість договорів оренди передбачають, що при бажанні припинити найм орендар має попередити орендодавця за певний строк (зазвичай за 30 днів). Якщо ж квартирант з’їхав раптово, не повідомивши завчасно, власник цілком може не повертати депозит як компенсацію за порушення умов розірвання договору mayak.kiev.ua. Адже орендодавець зазнає втрат: квартира простоює, поки шукається новий мешканець, та й сам факт несповіщення – порушення домовленостей. Тому правило просте: хочете забрати свої гроші – дотримуйтесь процедури виїзду, прописаної в договорі.

- Інші істотні порушення договору. Конкретний перелік ситуацій залежить від умов угоди. Наприклад, договір може передбачати, що при грубому порушенні правил проживання (здавання квартири в суборенду без дозволу, систематичні скарги сусідів на шум, утримання тварин всупереч забороні тощо) депозит також не повертається. Або якщо орендар відмовився оплатити завдану шкоду добровільно, власник утримує суму збитків із застави. Головне, щоби такі умови були чітко прописані – тоді все законно. Якщо ж в угоді вони не вказані, стягнути депозит за «інші порушення» буде складніше.

Як бачимо, гарантійна сума покриває передусім фінансові ризики, пов’язані з оплатою і збереженням майна. Для орендаря це означає: хочете повернути свої гроші – дбайте про квартиру, сплачуйте рахунки вчасно і виконуйте умови договору. Для орендодавця ж депозит є інструментом, що дозволяє швидко вирішити проблему, не звертаючись одразу до суду. Приміром, якщо після виїзду мешканця виявлено зламаний дорогий стіл, власник просто купує новий за рахунок застави, замість того щоб вимагати компенсацію окремо. Звісно, всі розрахунки мають бути обґрунтованими: орендодавець не може навмання забрати собі кошти без причин – він повинен довести наявність збитків або боргів згідно з договором.

Поради щодо передачі та повернення гарантійної суми

Правильне поводження з депозитом на етапах його передачі і повернення допоможе уникнути конфліктів. Щоб гарантійна сума виконала свою страхову функцію і жодна зі сторін не відчувала себе обдуреною, дотримуйтесь наступних порад:

- Орендодавцю: завжди оформлюйте отримання депозиту документально. Найкраще прописати факт отримання грошей прямо в договорі оренди або додати до нього розписку, що підтверджує суму і дату внесення коштів. Ні в якому разі не приймайте велику суму «просто на довірі» без письмового підтвердження. Також ретельно проводьте огляд квартири разом з орендарем при заселенні: складіть акт прийому-передачі майна із переліком меблів, техніки та їх стану sitarchuk.com.ua. Додайте фотознімки приміщення на момент передачі – це займе небагато часу, зате при виїзді буде з чим порівняти стан житла. Завдяки такому акту ви матимете чіткі докази, якщо виникне питання про пошкодження і утримання коштів з депозиту. При поверненні грошей дійте прозоро: разом з орендарем огляньте житло, звірте показники лічильників і розрахуйте остаточні платежі. Якщо претензій до наймача немає, поверніть суму у повному обсязі без зволікань (як правило, це роблять у день виселення або протягом кількох днів). Бажано видавати кошти тим самим способом, що й отримували (наприклад, на банківську картку) – так у обох сторін залишаться записи транзакцій на випадок спору.

- Орендарю: перш ніж передати депозит, впевніться, що всі умови щодо нього прописані в договорі. Не соромтеся уточнити, за яких умов і коли вам повернуть гроші, і наполягайте, щоб ці деталі були зафіксовані письмово. При заселенні уважно огляньте квартиру разом з орендодавцем і підпишіть акт прийому-передачі майна sitarchuk.com.ua. Всі виявлені недоліки (подряпини на підлозі, несправний кран тощо) слід вписати в акт або хоча б зафіксувати на фото – це захистить вас від безпідставних звинувачень при виїзді. Протягом оренди сумлінно виконуйте свої зобов’язання: дбайте про речі, дотримуйтесь правил з договору, вчасно платіть оренду і комунальні. Пам’ятайте, що депозит – це ваші ж гроші, просто тимчасово у користуванні власника. Тому робіть усе, щоб у орендодавця не було причин утримати цю суму. Перед виїздом завчасно повідомте власника (не менше ніж за місяць або як зазначено в угоді) про своє рішення розірвати договір – тоді депозит буде повернено, а не втрачено через раптове розірвання. У день виїзду разом з орендодавцем перевірте стан квартири і розрахуйтесь за останні комунальні рахунки. Якщо все гаразд, власник зобов’язаний віддати вам гарантійну суму у повному розмірі. Бажано отримати гроші після підписання акту повернення майна, щоб остаточно зафіксувати, що сторони не мають претензій одна до одної.

Орендодавець і наймач підписують акт прийому-передачі квартири із переліком майна. Такий документ та фотофіксація стану житла допомагають уникнути спорів щодо депозиту при виселенні.

На завершення, підкреслимо головне: гарантійна сума – це корисний інструмент взаємної безпеки в орендних відносинах. Вона захищає орендодавця від фінансових втрат, а орендарю дозволяє спокійніше почуватися, знаючи що при належному виконанні договору він отримає свої кошти назад. Щоб депозит дійсно став запорукою спокою, а не приводом для конфліктів, обом сторонам варто відповідально ставитися до умов договору. Чітко домовляйтеся про правила використання і повернення застави, усе фіксуйте письмово, бережіть майно – і тоді оренда житла буде безпечною та комфортною для всіх учасників угоди.mayak.kiev.ua